Jan-Christoph Heitzhausen und Wulf-Dietrich Spöring von der Bremer Family Office AG berichten als Vermögensberater respektive -optimierer im Interview unter anderem über Ziele bei Immobilieninvestitionen, wichtige Modernisierungsmaßnahmen für die Wertsteigerung bei Immobilien und Finanzierungsstrategien.
Wie sieht die Arbeit eines Family Office grundsätzlich aus? Worauf legen Sie den Fokus?
Wulf-Dietrich Spöring: Ein Family Office ist eine Organisation, welche für ihre Mandanten eine strategische Beratung und Koordination von finanziellen und auch anderen Vermögensinteressen durchführt.
Dazu gehören eine transparente Liquiditäts- und Vorsorgeplanung, auch generationenübergreifend, sowie das fortlaufende Controlling der einzelnen Vermögensklassen, wie zum Beispiel Immobilien, Vermögensverwaltungen, Private Equity und andere Anlageformen. Ziel ist es, dass der Mandant einen kontinuierlichen Gesamtüberblick über sein Vermögen und seine Investitionen erhält und zeitlich entlastet wird.
Unser Fokus als Bremer Family Office AG liegt auf der absoluten Unabhängigkeit der Analyse und Beratung, d.h. wir arbeiten ausschließlich auf Honorarbasis vollkommen institutsunabhängig mit einer eigenen Zulassung als Finanzdienstleister und Überwachung durch Bundesbank und BaFin. Jede Beratung beginnt zunächst mit einer umfassenden Analyse des finanziellen IST, einer individuellen Zielbild-Entwicklung (Strategische Asset Allokation) des jeweiligen Bedarfes sowie einem aktiven und aufmerksamen Zuhören zur Ermittlung der persönlichen Wünsche des Mandanten.
Welche Immobilienmärkte sind aktuell vielversprechend?
Wulf-Dietrich Spöring: Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden. Immobilien sind grundsätzlich als eine langfristige, solide und häufig recht wertstabile Assetklasse in der Vermögensanlage zu behandeln. Ob es sich hierbei um eigengenutzte oder fremdvermietete Objekte handelt, bedarf jeweils der Wünsche bzw. der Investitions- und Nutzungsabsichten des einzelnen Kunden. Wichtig ist zu verstehen, dass es nicht ‚den‘ Immobilienmarkt gibt, sondern dass wir es hier immer mit Teilmärkten zu tun haben.
Welche Makro- und Mikrostandorte bieten das beste Wertsteigerungspotential?
Wulf-Dietrich Spöring: Auch diese Frage ist nicht pauschal beantwortbar. Verkehrsgünstig gelegene Entwicklungsstandorte mit vielseitiger Infrastruktur versprechen zumindest eine Werthaltigkeit; ein Wertsteigerungspotenzial kann nur schwer in diesen frühen Stadien der Gestehung unterstellt werden.
Wie entwickeln sich demographische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen in den Zielregionen?
Jan-Christoph Heitzhausen: Die Erfahrungen der vergangenen Jahre haben gezeigt, dass individuelle Prognosen durch vielfältig sich verändernde Rahmenbedingungen (Wohnungsbau, weltwirtschaftliche und politische Entwicklungen) konterkariert worden sind. Die demographischen Rahmenbedingungen in Deutschland sind recht homogen, einige Microlagen weisen ein gewisses Überalterungspotential auf. Hier stehen in nächster Zeit deutliche Veränderungen an, die jedoch nicht immer mit nachhaltigen Preissteigerungen gleichzusetzen sind, da Preisvorstellungen und die Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer zunächst in Deckung zu bringen sind. Beim Kauf einer Immobilie spielen die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Zielregion eine entscheidende Rolle. Diese Faktoren beeinflussen nicht nur die langfristige Wertentwicklung der Immobilie, sondern auch deren Rentabilität und das Risiko. Hier sind einige wichtige Aspekte, die in den Zielregionen zu berücksichtigen sind:
1. Demografische Rahmenbedingungen
Bevölkerungswachstum oder -rückgang: Regionen mit steigender Bevölkerungszahl weisen in der Regel eine höhere Nachfrage nach Wohnraum auf, was sich positiv auf die Immobilienpreise auswirken kann. Umgekehrt kann ein Bevölkerungsrückgang zu sinkender Nachfrage und damit zu fallenden Preisen führen.
Altersstruktur: Eine Region mit einer jüngeren Bevölkerung könnte eine höhere Nachfrage nach familienfreundlichen Wohnungen oder Häusern haben. In Gebieten mit einer älteren Bevölkerung könnte es eine stärkere Nachfrage nach barrierefreien Immobilien geben.
Urbanisierung: In vielen Ländern ziehen immer mehr Menschen in städtische Gebiete. Dies führt in städtischen Regionen oft zu steigenden Immobilienpreisen und kann auch die Infrastruktur und Dienstleistungen verbessern.
Migration: Zuzüge von Menschen aus anderen Regionen oder Ländern können die Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Gebieten stark beeinflussen. Besonders wirtschaftsstarke Regionen ziehen oft Arbeitskräfte an, was die Immobiliennachfrage antreibt.
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Wirtschaftswachstum: Regionen mit einem robusten Wirtschaftswachstum bieten bessere Aussichten auf steigende Einkommen und Arbeitsplätze, was die Nachfrage nach Immobilien erhöht. Eine starke lokale Wirtschaft kann auch zur Verbesserung der Infrastruktur und der allgemeinen Lebensqualität beitragen, was Immobilien attraktiver macht.
Arbeitsmarkt: Die Beschäftigungslage in einer Region ist ein Schlüsselfaktor. Niedrige Arbeitslosigkeit und ein breites Spektrum an Arbeitsmöglichkeiten erhöhen die Stabilität und Attraktivität eines Immobilienmarktes. Regionen mit einer starken Präsenz von Zukunftsbranchen (z.B. Technologie, Dienstleistungen) bieten in der Regel gute Wachstumschancen.
Einkommensentwicklung: Steigende Einkommen in einer Region erhöhen die Kaufkraft und somit die Nachfrage nach Immobilien. Dies kann zu höheren Mietrenditen und steigenden Immobilienpreisen führen.
Infrastruktur und Erreichbarkeit: Eine gut entwickelte Infrastruktur, einschließlich Verkehrsanbindung, Schulen, Krankenhäuser und Einkaufsmöglichkeiten, steigert den Wert von Immobilien. Investitionen in die Infrastruktur einer Region können langfristig die Attraktivität und den Wert von Immobilien steigern.
Zinsniveau und Finanzierungsbedingungen: Niedrige Zinsen erleichtern den Zugang zu Krediten und können die Nachfrage nach Immobilien ankurbeln. Änderungen in der Geldpolitik, wie steigende Zinsen, könnten jedoch die Finanzierungsbedingungen verschärfen und die Immobilienpreise unter Druck setzen.
3. Sozioökonomische Faktoren
Lebensqualität: Aspekte wie Sicherheit, Bildungsangebote, kulturelle Einrichtungen und Freizeitmöglichkeiten beeinflussen die Attraktivität einer Region. Eine hohe Lebensqualität zieht mehr Menschen an und kann die Nachfrage nach Immobilien steigern.
Politische Stabilität und Regelungen: Regionen mit stabilen politischen Verhältnissen und klaren Regelungen im Immobiliensektor bieten mehr Sicherheit für Investoren. Änderungen in der Gesetzgebung, etwa strengere Mietregelungen oder Steueränderungen, können jedoch die Attraktivität einer Region für Investitionen beeinflussen.
Fazit
Die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einer Zielregion spielen eine zentrale Rolle bei der Bewertung einer Immobilieninvestition. Regionen mit positivem Bevölkerungswachstum, wirtschaftlicher Dynamik und einer gut entwickelten Infrastruktur bieten in der Regel bessere Chancen für eine positive Wertentwicklung und rentable Investitionen. Es ist jedoch wichtig, diese Faktoren im Detail zu analysieren und mögliche Risiken zu berücksichtigen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
Welche rechtlichen oder regulatorischen Probleme müssen im Vorfeld geklärt werden?
Wulf-Dietrich Spöring: Rechts- und Steuerfragen unserer Mandanten werden ausschließlich von den jeweiligen Berufsträgern behandelt. Wir begleiten selbstverständlich diese Gespräche im Einzelfall dann koordinierend.
Welche Investitionen für Modernisierungsmaßnahmen sind am wichtigsten, um den Wert der Immobilie zu steigern?
Wulf-Dietrich Spöring: Investitionen in Energieeffizienz, die Modernisierung von Küche und Bad, Smart-Home-Technologien, Verbesserungen der Wohnqualität, Fassaden- und Außenbereich-Sanierungen sowie technische Modernisierungen gehören zu den wichtigsten Maßnahmen, um den Wert einer Immobilie zu steigern. Diese Investitionen tragen nicht nur zur direkten Wertsteigerung bei, sondern erhöhen auch die Attraktivität der Immobilie für potenzielle Käufer oder Mieter. Eine sorgfältige Planung und Durchführung dieser Maßnahmen kann zu einer deutlichen Wertsteigerung führen und langfristig die Rentabilität der Immobilie sichern.
Wie können Zinsänderungs- und Währungsrisiken gemanagt werden?
Wulf-Dietrich Spöring: Die Berücksichtigung dieser klassischen Risiken einer jeden langfristigen Investition gehört eingebunden in die Beurteilung jeder beabsichtigten Investitionsentscheidung. Langfristige Finanzierungslaufzeiten oder ggfls. zum richtigen Zeitpunkt abgeschlossene Forward-Vereinbarungen zur Zinssicherung sind geeignete Sicherungsmöglichkeiten. Finanzierungen in Fremdwährungen aufgrund eines Zinsvorteils, denen keine Einkünfte in gleicher Fremdwährung gegenüberstehen, können wir nicht empfehlen.
Welche steuerlichen Verpflichtungen und Risiken bestehen beim Kauf von Immobilien?
Wulf-Dietrich Spöring: Auch hier verweisen wir auf die bereits oben genannten Verantwortlichkeiten:
Rechts- und Steuerfragen unserer Mandanten werden ausschließlich von den jeweiligen Berufsträgern behandelt. Wir begleiten selbstverständlich diese Gespräche im Einzelfall dann koordinierend.
Wie soll das Immobilienportfolio diversifiziert werden (z.B. nach Standort, Immobilientyp)
Wulf-Dietrich Spöring: Jedes Immobilienportfolio ist individuell zu beurteilen. Es gibt hierbei keine goldene Regel. Gleichwohl sollte eine Übergewichtung eines Microstandortes oder einer Immobilienklasse vermieden werden. Dies gilt insbesondere bei größeren Portfolien.
Welche Ziele sollen mit den Immobilieninvestitionen erreicht werden?
Wulf-Dietrich Spöring: Eine nachhaltige Attraktivität der im Besitz befindlichen Objekte bewahren durch zeitnahe Investitionen in die Objekte als primäres Ziel. Unterlassene Investitionen ‚rächen‘ sich oft im Zeitverlauf. Gleichzeitig ist bei Aufbau eines größeren Immobilienportfolios auf geeignete Übertragungsmöglichkeiten im Erbfall zu achten und bereits zu Beginn eine geeignete Eigentümerform in Gestalt einer Familien-GBR oder Familien – Stiftung zu wählen. Diese Fragestellungen gilt es mit den fachlich zuständigen Berufsträgern zu analysieren, in deren Beantwortung wir als koordinierendes Family-Office aktiv eingebunden werden.
Wie kann das Risiko im Immobilienportfolio minimiert werden?
Jan-Christoph Heitzhausen: Realistische Preisvorstellungen haben, der verantwortungsvolle, sachgerechte Umgang mit dem Eigentum einer Immobilie, sowie die Vermeidung von Mondpreisen bei der Vermietung oder im Erwerbsfall sind Voraussetzungen für eine stabile und wertgerechte Porfolio-Bewirtschaftung. Der Einsatz von Fremd- und Eigenmitteln sollte in einem konservativen und ausgewogenen Verhältnis zueinander bestehen. Ein faires und auf Augenhöhe miteinander stattfindendes Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter / Nutzer einer Immobilie vermeidet Fehlentwicklungen bei einzelnen Objekten und damit überraschende Fehlallokationen.
Das Risiko im Immobilienportfolio kann durch eine Reihe von Strategien minimiert werden, die darauf abzielen, die Auswirkungen von Marktvolatilität, wirtschaftlichen Abschwüngen und spezifischen Immobilieneigenschaften zu reduzieren. Hier sind einige wichtige Punkte:
1. Diversifikation
Geografische Diversifikation: Investitionen in verschiedene Regionen oder Länder reduzieren das Risiko, das mit wirtschaftlichen Abschwüngen oder spezifischen Marktbedingungen in einer einzigen Region verbunden ist. Eine globale Streuung kann das Portfolio stabiler machen.
Diversifikation nach Immobilientyp: Durch den Erwerb von unterschiedlichen Arten von Immobilien (Wohn-, Büro-, Einzelhandels-, Industrieimmobilien) kann das Risiko verteilt werden. Jede Immobilienkategorie reagiert unterschiedlich auf wirtschaftliche Veränderungen.
Mieterstruktur-Diversifikation: Ein breites Spektrum von Mietern in verschiedenen Branchen verringert das Risiko, das entsteht, wenn ein Mieter ausfällt oder eine ganze Branche in Schwierigkeiten gerät.
2. Sorgfältige Auswahl der Standorte
Makro- und Mikrolage: Investitionen in wirtschaftlich starke und wachstumsorientierte Makrostandorte sowie in Mikrolagen mit stabiler Nachfrage (z.B. zentrumsnahe Lagen, gute Anbindung) bieten ein geringeres Risiko und größere Chancen auf Wertsteigerung.
Standorte mit hoher Nachfrage: Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte, gut entwickelter Infrastruktur und stabilem Arbeitsmarkt bieten eine bessere Absicherung gegen Leerstand und Mietrückgänge.
3. Langfristige Mietverträge
Stabile Mieteinnahmen: Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern bieten Stabilität und verringern das Risiko von Mietausfällen. Solche Verträge ermöglichen auch eine bessere Planung und Kalkulation der Erträge.
Vertragsindexierung: Die Indexierung von Mietverträgen an die Inflation sorgt dafür, dass die Mieteinnahmen im Laufe der Zeit ansteigen und sich an die allgemeine Preisentwicklung anpassen.
4. Finanzierungsstrategien
Moderater Einsatz von Fremdkapital (Leverage): Ein übermäßiger Einsatz von Fremdkapital kann das Risiko im Portfolio erhöhen. Eine konservative Finanzierungspolitik mit einer moderaten Verschuldungsquote reduziert das Risiko von Zahlungsschwierigkeiten und Zwangsverkäufen.
Langfristige Finanzierungsplanung: Durch die Sicherstellung langfristiger Finanzierungsquellen mit festen Zinssätzen können Zinsänderungsrisiken minimiert werden.
5. Aktives Portfoliomanagement
Regelmäßige Überprüfung und Anpassung: Ein regelmäßiges Monitoring des Portfolios ermöglicht es, frühzeitig auf Marktveränderungen zu reagieren und Anpassungen vorzunehmen. Dies könnte den Verkauf von risikobehafteten Objekten oder die Umschichtung in sicherere Investitionen beinhalten.
Reinvestition von Gewinnen: Reinvestition von Mieteinnahmen und Gewinnen in Instandhaltung, Modernisierung oder in neue, vielversprechende Immobilien kann das langfristige Risiko im Portfolio reduzieren.
6. Sicherheitsreserven und Liquidität
Liquiditätsreserven: Das Halten von Liquiditätsreserven ermöglicht es, unvorhergesehene Ausgaben zu decken und wirtschaftliche Schwankungen zu überstehen, ohne gezwungen zu sein, Immobilien unter Wert zu verkaufen.
Notfallplanung: Eine gut durchdachte Notfallstrategie, die Maßnahmen für unterschiedliche Szenarien wie Wirtschaftskrisen oder Mietausfälle beinhaltet, kann das Risiko deutlich verringern.
7. Umfassende Due Diligence
Marktanalyse und Risikobewertung: Vor jedem Immobilienkauf sollte eine gründliche Marktanalyse und Risikobewertung durchgeführt werden. Dazu gehört die Prüfung von Makro- und Mikrostandortfaktoren, der Mieternachfrage, der rechtlichen Rahmenbedingungen und der langfristigen Wertsteigerungspotenziale.
Technische Prüfung: Eine genaue Überprüfung des technischen Zustands der Immobilie kann helfen, potenzielle Kosten für Reparaturen und Sanierungen vorherzusehen und entsprechend in die Kalkulation einzubeziehen.
8. Inflationsschutz
Investitionen in inflationssichere Immobilien: Immobilien in Märkten oder Bereichen, die in der Regel inflationsresistent sind (z.B. Wohnimmobilien in stark nachgefragten Städten), bieten zusätzlichen Schutz gegen Wertverlust durch Inflation.
Zusammenfassung
Durch eine Kombination von Diversifikation, sorgfältiger Standortwahl, konservativer Finanzierungsstrategien, aktivem Portfoliomanagement und umfassender Due Diligence können die Risiken im Immobilienportfolio deutlich reduziert werden. Ein gut strukturiertes Portfolio, das auf diese Prinzipien setzt, ist besser gerüstet, um Marktschwankungen zu widerstehen und langfristig stabile Erträge zu erzielen.
